あきおBlog

最近はセミリタイアを目指す過程での仕事・節約・副業・投資などについて自由に書いてます

不動産投資は知れば知るほど初心者がやるべきではない投資だと感じる

8,9月はひたすら不動産投資に関する本を読んでいます。

前回読んだ「首都圏で資産を築く!王道の不動産投資」が良かったので、続編を読みました。

 

f:id:akio130:20200925202627j:plain

売却で資産を築く!黄金の不動産投資

 

前作と重複する部分も多いがそれだけ重要だと解釈

特に前半部分は前作と同様のことを行っている部分が多いです。

「買ったら終わりの『投資』ではなくて『事業』である。シロウト大家は卒業しろ」

「商売人になれ」

「地方RCフルローンは9割破綻する」

「持ち続ければ資産になる」は大ウソ!」

「安く買って高く売るの繰り返しで資産の増加を加速しろ」

「財務諸表、特にB/Sが重要」

 

冒頭でやはり不動産投資を「事業」としてとらえろと説いています。前作を読んで最も感銘を受けた部分です。買ったら放置して終わるような投資では無いんですよね。それを気づかせてくれた前作は本当によかったですし、その流れを踏襲している本書も勉強になりました。

 

より具体的な内容が多い

前回よりも具体的な記載が多かったです。

例えば以下のような例を出しています。

 

a.家賃収入850万円

b.購入価格1億円

c.自己資金700万円(購入費用分)

d.借入金額1億円

e.金利1.5% 返済期間30年

f.初年度返済415万円(f1.元金267万円、f2.利息148万円)

g.運営コスト200万円

h.減価償却187万円

 

5年後に売却してまた別の物件を購入した場合、持ち続ける場合とどう違うか、という事例がとても参考になります。(ただしExcelなどで実際に自分でも計算してみないと理解は難しいので自分での計算はしたほうがよい)

 

これらをとても参考になりますし、自分の物件でも同じ計算をしてみることは重要だと気付かされました。

 

売却するにあたって大切なことも学べた

9年も所有してしまったワンルームRCを売ろうとしてるので、ここについて学びたかったのですが「売る」という点については全体としてはボリュームは少なかったです。

それよりも、銀行からどのように融資をひくか?どのような物件を狙うか?が大半でした。確かにそちらは重要ですかね。

 

全8章のうち7,8章が売却について特化した内容でした。

「売りたい物件はそのエリアと物件に得意な業者に持ち込む」

「一般媒介契約で複数業者と契約してレインズにはのせない」

「売却時には家賃を1万円アップできたら100万円高く売れるので簡単に家賃は下げない」

「売主はゴネ得。指値を跳ね返し続ければ向こうが勝手に折れることは非常に多くある」

「少し高めに設定し、指値を受け付けて、買い手にお得感を出させるのもよい。」

「相手があら捜しをしてきても全て跳ね返すくらいの対応を準備する」

 

非常に参考になる部分が多かったです。本書も数少ない「一般媒介契約」推しですね。これまでの印象では良い本は一般媒介を推してるようです。

ただ前作で確か、特定の業者と仲良くなることの重要性も説いていたような気がするので、専任媒介にすべきかどうかはしっかり考えたいと思います。

 

あとは焦って売ったらダメですね。売れるならいつでもいいし、というスタンスで臨みたいと思います。(でも売り始めは早くする)

 

不動産投資というものの考え方を大きく変えてくれた一冊

自分は9年前によくわからないまま投資用ワンルームRCを立て続けに購入してしまいましたが、事前にこの本に出会いたかったです。(そのときはまだ発売されてませんでしたが)

結果的にいい土地のいい物件を購入していたらしいので、今は運良く致命傷は負っていませんが。

 

不動産投資についていい勉強になったと感じる一方で、簡単にやれるものではないということがよくわかりました。現在所有している物件を売却したら、その後も続けるかどうかは考えさせられます。

可能性を感じる事業である一方、生半可な覚悟では生き残れなそうです。

 

2020年度中は売却を進める中で不動産投資の勉強を続け、2021年以降も続けていくかはまた検討したいと感じました。

成功するには勉強だけではなく、覚悟やいいコネクションも必要そうなので、それが得られるかどうか。。。

 

 

 

 

 (前作もおススメです)