今日は不動産を仲介で売買するための勉強として以下の本を読みました。
今日はこれを読んでる。どちらかというと不動産を取り扱う業務をする人のための本のようだけど、不動産の売買を検討してるオーナーにとっても学びがありそうな。 pic.twitter.com/SjjRhkAwBC
— あきお@不動産と株投資 (@130akio) 2020年8月16日
Amazonで「不動産 仲介」とかで検索してざっとみて評価の高かった本です。
いつもそうやってサクッと本を買っています。
kindleだと500円程度だったので気軽でしたね。
年間赤字額約20万円のワンルームRC物件を処分するために読んでます。
ある程度信頼できる宅建業者に仲介をお願いする予定です。
しかし何も仕組みを知らないでやってしまうと何か損をしてしまいそうなので勉強中です。
とりあえず関連書籍は数冊読んでから動こうと思っています。
個人的に特に勉強になったのは以下でしたね。
今の物件一つを2400万くらいで売りたいので、仲介手数料は72万、6万追加して消費税かけて79.2万。借入残高は2050万くらいなので、280万の利益を期待したい… pic.twitter.com/84V7vhhmMz
— あきお@不動産と株投資 (@130akio) 2020年8月16日
諸費用を考えるとこちらの方が正確かな。譲渡所得税は0になるのかな?読み進めると分かるのかも。 pic.twitter.com/BnKXUpzATQ
— あきお@不動産と株投資 (@130akio) 2020年8月16日
それよりも買主のほうが買い値にプラス5〜8%の諸経費がかかるらしいので大変だな…
— あきお@不動産と株投資 (@130akio) 2020年8月16日
日割りでいろいろ折半することになるのか。細かい器楽だけど気にした方が良さそうだな pic.twitter.com/8rsZhyNmlu
— あきお@不動産と株投資 (@130akio) 2020年8月16日
今回の物件を売り切ったら、別の中古物件をローン組んで買いたいと思ってる。クレカ複数持ってると不利になるかもしれないので気をつけよう。 pic.twitter.com/DAp0uSVqxq
— あきお@不動産と株投資 (@130akio) 2020年8月16日
不動産売却すると譲渡益に応じた所得税が課せられるけど、3000万以下なら控除されるのか!
— あきお@不動産と株投資 (@130akio) 2020年8月16日
5年以内に売ると所得税高いから売らない方がいいと思ってたけど、そんなこと無いのか😳 pic.twitter.com/NANByGqzRJ
固定資産税は「1月1日現在の所有者に課税される」と書かれていて「まじか、年内に売りたい」と思ったけど買主と日割清算になるのか。焦らなくていいな。 pic.twitter.com/C9RO0pP7wQ
— あきお@不動産と株投資 (@130akio) 2020年8月16日
2,400万で売るとどれくらの利益になりそうなのかが見えてきました。
どのような仕組みで売買がされるのか全体像がぼんやり見えたのもよかったですね。
今回の売買時には関係無さそうですが、今後別の物件を中古で借り入れして購入する際にはクレカの登録枚数が多いとマイナス評価になりそうなので気をつけます。
他にも
自分で買主を探すことはないだろうから、専属専任媒介契約一択だな。
— あきお@不動産と株投資 (@130akio) 2020年8月16日
しかし過去に1度専属専任媒介契約した業者は全然こちらに販売活動の報告してこなかった。。。そういう怪しい業者もいるんだな。
ということで、専属専任媒介契約で今回は対応しようと思っていたのですが、こんな意見をTwitterで見かけました。
専属専任だと、考え方によっては仲介業者が鼻くそほじってるだけで手数料が入る契約となります。
— 提督大家 (@teitokuooya) 2020年8月16日
少しでも売却活動せんと、1円も入って来ないよと危機感煽ったほうが売却活動に有効であるというのが、私の持論です。
そういうものなのでしょうか。少し調べてみました。
殆どのサイトは宅建業者が自社で運営しているサイトだったので「専属専任媒介契約がお得!本気になって仲介をしてくれます。」というポジショントークで締めくくられてました。
しかしちょっと違う視点のサイトも発見
xn--u9jthka8c4g6b8dc1160fyql.biz
一般媒介で複数社で強気の値段で見積もらせつつ、内覧がギリギリ入るレベルまで値下げして、査定や対応がよかった業者に専属専任媒介契約を結ぶ、というやりかたらしいです。オーディション方式と名付けていました。
すでに住人がついている物件なので内覧はできませんが、このやり方は参考になるかも。。。すでにある程度信頼できる業者はいるのですが、この方法も試してみたいと思います。
・一つのテーマについて体系的にまとめられている本を読み
・広く意見が発信されているTwitterで常に情報収集し
・気になる点を集中して調べる
このやり方がいい感じですね。
もうしばらく仲介についての勉強・情報収集をしてみたいと思います。