このブログで何度も言及している9年前に新築で購入して毎月赤字を垂れ流しているワンルームRC物件、今年こそは売ろうとしているのですが
毎年17万円の赤字を出している築9年のワンルームの扱いに若干悩んでいる。なぜかここに来て売却予測額は下がらずに地味に上がっている。今年は約60万円の残債が返済されるので、価格下落に比べて残債がどんどん減っていく。これを見てしまうとちょっと売るのがもったいないと感じてしまう。。。
— あきお@築9年の都心ワンルームRC不動産売却検討中 (@130akio) 2020年8月24日
物件自体の値段は下がらずに残債はどんどん減ってるんですよね。これだけみてしまうと赤字とはいえ、売却時の利益はどんどん増えていくので、ついついもう少し待ってみたいと思ってみたい自分がいます。
しかし以下の理由からさっさと売ったほうがいいと決意を新たにします。
家計がそこまで余裕が無いのに赤字続きは辛い
すでに過去に計算しているのですが、この物件が垂れ流している年間の赤字をちゃんと計算してみると以下のようになります。
毎年17万の持ち出しです。これは地味に辛いです。これに加えて最近見た「金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント」の所々に書かれている記載が耳に痛いです。
P.73
真の投資家は、元金をどれだけ短期間で取り戻せるか、それを取り戻したあとは死ぬまでずっと、どれくらいの収入を受け取れるかを知りたがる。一方、個人年金口座にお金を預けている人は、退職までの長い年月を待たなければ、元金を取り戻すことができるかどうか知ることすらできない。プロの投資家と、退職後にお金を貯めている人とのあいだの最大の違いはここにある。
P.156
キャシュフローがマイナスの投資はしてはいけない。それでは追加で投資が難しくなる。もしキャッシュフローがプラスの投資だったらいくつできる？いくつでもできるだろ？そういう投資をしなさい。（要約）
（ページ数不明）
借金をする場合は、自分の代わりの誰かが返済してくれるように借金をするんだ。
元金を9年も取り返せずにいます。早く取り返さないと。「どれくらいの収入を受け取れるか」どころか 、毎年赤字です。「返済後は年金になる」「団信に入るので保険代わりになる」といった言葉に騙されたパターンです。やっちまいました。
この物件が毎月地味に赤字を出していて追加の投資もスピードダウンです。投資は回収できた金額を次の投資に注ぎ込むことで加速できるのですが、完全にブレーキになってしまってます。
キャッシュフローを重要視しているので、この物件を持つことはよくない。。。
家賃下落のリスク
実はこの物件は家賃が毎月10万円です。（手数料3%と税金抜かれて手元に入るのは96,700円ですが）
実は他の部屋はネットで調べると8万円代になっている部屋が多く見られます。今の入居者は長年住んでおり、次の入居者がもし来たらほぼ確実に減るでしょう。。。もしそうなったら月々の赤字はさらに厳しくなります。
そして実は管理費も12,000円から17,000円にいつの間にか上がっていました。（こういうことに気づかないくらい適当に管理してました。）
もう赤字がどんどん大きくなるばかり。辛い。
目の前にほぼ確実に利回り7%の投資がある
株のようなものなのですが、実はほぼ確実に利回り7%を得られる投資先を知っています。しかし手持ちの現金が無くみすみす逃しています。ここにあと140万円投入できるので、年間10万ほど浮きます。
今の赤字17万が解消され10万が追加になるのでその差約30万円改善することになります。この改善が可能だと分かっているのにやらない理由は無いです。
さっさと売ろう（今月5回めくらいの決意）
