あきおBlog

最近はセミリタイアを目指す過程での仕事・節約・副業・投資などについて自由に書いてます

不動産の仲介ではなく買取のメリットを力説する珍しい本を読みました

Kindle Unlimitedで無料で読める不動産売却関連本を読み漁っています。

今日は5冊目を読みました。

 

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不動産業者が絶対に教えたくない!不動産を最も簡単に、早く、トラブル無く売る方法

 

20分くらいで読めました。超短い!

本というよりもブログ?34ページしかありませんのでサクッと読めます。

ただ、これまでいくつか不動産売却の本を読んできましたが、基本は仲介についての本ばかりだったので買取について熱く語っているのが新鮮でした。

 

気になった記載をメモします。

(%の記載はKindleのページ数のようなものを表します)

 

■14% 不動産屋はとにかく媒介契約を結びたい?

不動産屋は、「とにかく媒介契約を結びたい!」という気持ちでいる!ということです。売れるか売れないかは置いといて、まずは媒介契約を取りたい!売れる商品が無いとなにも始まらないからです。

不動産屋からしてみたら、一度媒介をもらってしまえばこっちのものです。他に契約を乗り換えられない限り、いつかは手数料が入ってくるのです。

不動産屋にとって、他社を出し抜いて媒介契約を結ぶことが最優先。その物件が売れるのはずっと後でも安くなってもいい。売主さんはそんな事されていていいんでしょうか?

→いわゆる「仕入れ」なのかな。なるほど、仲介契約の旨味について説明されてる。ただ、買取してくる業者もよくいるので業者側からの優先順位としては、例えば2,300万くらいの物件に対して

1.早く売りたい人に対して、適当な理由(「コロナで入居者が減ってます」とか)を言って格安の1,800万くらいで買い取って高めで売る

2.その物件を欲しい人がいます、という嘘を言って、2,000万くらいで購入したいと言ってます、と言って実は買取で、高く売る(意外とこれが多い。3回くらこの手の連絡があった)

3.適当な理由(「コロナで投資が人気になってます」とか)を言って、高く売れますよと言って、とりあえず媒介契約(他社を出し抜くために高めの査定を出すが売れない)

という感じなのだろうか。うまい話が向こうから来ることは無いと思っているので、全部却下しますが。

 

■38% 買取のメリット・デメリット

通常売主の物件に対する責任は売却後2週間とされるケースが多い。法律上、業者と個人の取引では、知識が少なく立場の弱い売主を保護する制度になっています。

デメリットは買取価格は仲介よりも一般的に安くなること。「買取」は不動産業者にとっては、自らお金を出して買い取るわけですからリスクが大きい方法です。そのため、価格が低くなるのが一般的です。

→なるほど。個人同士の売買である仲介だと瑕疵担保責任がまああま長く残るが、個人から業者へ売却する場合は2週間となっているのか。それはメリットといえばメリットかも。

買取は不動産業者にとってはリスクが大きいと言ってるけど、それは高い金額だった場合ですよね。。。めちゃくちゃ安く変えたら業者はリスクなんてほとんどない。安く売っても利益でるんだから。そんなリスクのある買取を業者から言ってきたら、絶対格安の値段が設定されてることを覚えておこう。

 

■51% 「仲介」と「買取」の使い分け…やっぱり仲介がよさそう

 【仲介向きの物件】築年数が浅い、新築に近い物件。人気が高いエリアの物件不具合がなく、きれいで、そのまますぐに次の方が住めるような物件。現状はそうでもないが、補修やハウスクリーニングができる物件。

【買取向きの物件】築年数が深い物件。使用感が結構ある物件。不具合がある物件。一般的に人気がないエリアの物件。

→自分の持ってるワンルームRCは完全に仲介向けの物件でした。まあ買取はありえないですね。

 

■57% まずは仲介で

できるだけ高く売りたいということであれば仲介でまず出してみるのも手です。例えば半年とか1年経って、まだ家が売れなければその時買取業者に頼んでみるという選択肢もあります。普通に不動産を売る場合は、仲介業者にもいつまでに売りたい。としっかり伝えたほうがいいでしょう。

→時間的に余裕があるので、やはり仲介です。

 

■82% では買取のメリットは?

売主:そのままでは売れないような物件を持ってるが、リノベーションに大金を使いたくない。そもそもお売却してお金を欲しい状態の人が大金を使う余裕は無い。しかも売れるか分からない

買取:リフォーム後にどのようになるのか不安があるのに大金を掛けられない。どうせなら最初からリフォームされた家が欲しい

という状況で

業者:多少のリスクを背負い買い取りリノベーションすることでその物件に付加価値をつけ、販売することができる

つまり、売主がリノベーションにかけるギャンブルのお金を、または買主がこれから買う物件にかけようとしているリノベーションのお金を、買取業者が全部面倒みることができる。

→なるほど。やはり人気が無い物件については買取してリフォーム、というのは有りかもしれない。将来的には人気の無い物件をリノベーションして売りに出す、、、というスキルを身につけられるといいのだけれども。。。

 

 

めずらしく仲介ではなく買取を推す本だったのは貴重でした。そういう観点もあるんですね。買取と仲介のそれぞれのメリット・デメリットがさくっと知れました。そのうえで、自分の所有している物件(2011年築、ワンルームRC、好立地)は完全に仲介向けだということが改めて分かりました。

 

ただ、若干内容は薄かったような気がします。最近この手のKindle Unlimitedで売られている不動産売却関連の本を読み漁っていますが、不動産業界経験者が書いているものばかりで、どれも紙の書籍は売られていません。。。

やはり質のよい本は基本的に紙で売られているはずだと考えて探してみてもいいかもしれませんね。無料で読めるとはいえ、紙でも出版されている本も読んでみようかな。