40代のさいたま大家への道

なかなか不動産投資を始められない様子を書いてます

「お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ」読書メモ(2) 不動産は数の勝負

先日、以下の本の第一部を読んでメモを残した。

 

akio130.hatenablog.com

 

 

1部は、なぜ不動産投資の何がそんなにいいのかについて書かれている。

今回は不動産投資の始め方について説明されている2,3部についてメモしておく。

 

不動産の購入は、数が勝負(P.86)

不動産の購入は、数が勝負だということを覚えておいてほしい。多くの物件を見れば、掘出物もいくつか見つかるだろう。わずかしか見なければ、「良いものはすべて採りつくされている」という考えに陥ってしまう。

 

なぜ、多くの物件を見ることがそれほど大切なのかといえば、出回っている物件を見ていく過程で、何が標準なのかが直感的にわかるようになるからだ。

 

私の言う「物件を見る」とは、なぜその物件を購入したいか、あるいはパスしたいかを説明できる程度に評価する、という意味だ。

 

不動産は数のゲームである、という考えは強調しておく。いかなる方法であれ、より多くの物件を見たり検討したりすればするほど、次に出会う取引が信じられないほど良い条件になる可能性は大いに増していくのだ。(P.109)

 

100件の物件を見て

10件の物件に買付証明書を出し

3件が受け入れられ

1件が融資を受けられる

というのが、筆者だけでなく筆者の周囲の人も感じる、不動産投資で必要となる回数らしい。自分の中で基準を持ちつつ、数をこなしていきたい。(以下のツイートで書かれている、物件簡易チェックも頭に入れつつ)

 

なにごとも数をこなすことは得意なほうなので、物件を見てそれについての感想をツイートしていくのは習慣としていきたい。

 

利回り、CCRだけでなくIRRも見る(P.112)

CCRが、物件のある時点におけるすべてのキャッシュフローの出入り(いわばスナップ写真)に注目するとすれば、IRR(Internal Rate of Return、内部収益率)はキャッシュフローと物件価格が時間の経過とともにどう変化するか(いわば映画)に注目する。これには、予想される賃貸料の伸び、資産価値の増加、不動産ローンの元本が徐々に返済されていくと利息の支払いはいくらになるか、各年の減価償却額などを考慮に入れる。

利回りやCCRも、その物件の収益を見るのに参考になる指標ではあるが、IRRも見るようにするといいとのこと。

例えば10万ドルの物件を自己資金3万ドルで購入する。

毎年1,000ドルの残債を減らしていく。

5年後に物件は15万ドルの価値になっている。

その場合は(15万ドル-10万ドル)-3万ドル-(1,000ドル×5年)=8万5,000ドル

3万ドルを入金した結果、5年後には8万5,000ドルになっている。

利回りやCCRではここまで見ることはできないという。

 

本書の「キャッシュフロー」の定義がイマイチ分かりにくかったり、こんな価値の上がる物件を日本で見つけられるのかという話もあるので、全部参考になるわけではないが、物件を見る指標としてIRRを考えられるようになるのは重要だろう。

実際には減価償却や売買にかかる諸費用なども考慮に入れた計算になる。

 

その結果、IRRを計算すると

見学したときには素晴らしいと思った物件のいくつかは、一変して無価値なものだとわかってしまうかもしれない。その逆に、たいした物件ではないと思っていたのに、実は大きな利益を生む物件だったということが判明するかもしれない。(P.114)

ということも起こり得る。大事な指標となる。

 

大事な指標とはなるが、臨機応変にやるべきで

私はIRRをかなり重視するが、もちろん、物件を購入するにあたって、必ず考慮するべき要素は他にもある。ほとんどの不動産関連書が指摘するように、物件の三大基準は立地、立地、立地だ!

とのこと。いろんな指標を見すぎると、立地のよさについて忘れてしまいかねないので、そのあたりのバランス感覚は持っておきたい。

 

不動産投資はポーカーのようだ(P.127)

売主が実は離婚で早く手放したいということがバレれば、足元を見て買い手は買い叩くかもしれない。

買い手が実は隣の駐車場を所有していて、その物件を購入できると大儲けできる、ということが売り手に知られてしまうと、売り手は足元を見て釣り上げる。

というようなことが起こり得る。不動産はポーカーなのだ。(不動産に限らず、現実の人間関係やビジネスでもよくある)バカ正直に自分の状況を話してしまってはいけない。逆に、バカ正直に話しているフリで相手を騙すのはありかもしれない。とにかく、ポーカーであることを忘れないでおいたほうがいい。

8つの黄金法則(P.183)

この8つの法則に従えば、成功に近づくかも?

1.購入したときに利益が生まれる

→探し続ければいつか見つかる

 

2.売る気のある相手から買うこと

→特に切実に売りたい相手から買うことが有利

 

3.物件に惚れるな、取引に惚れろ

→投資物件の場合は感情は置いておく。数字的にうまくいくか、成長見通しはどうか、といった投資的要素にこだわる

 

4.金額を先に提示するな

→不動産売買ゲームをやってみて気づいたことがある。先に金額を提示したほうがだいたい負けるということらしい。(これは不動産だけでなく生活のあらゆる局面で役に立つ。)

 

5.景気に対抗する

皆が売るときには買って、皆が買うときにはじっと機会を待つ

金利が20%の時期に物件を買ったが、金利が10%になったときには物件価格が上昇したという。そういうものなのだろう。(自分の自宅をいつ購入するかという点でも参考になる。今はみなが買い急いでいる時期かもしれない)

 

6.頭金はゼロか最小限に

CCRやIRRを考えたら10万ドルで1件を購入するより、2.5万ドルの頭金で4件購入したほうがよっぽどよい。

 

7.売らない

本書では「不動産は値上がりする。物件を担保にして銀行からお金を借りられる。売ったら税金を取られる。」という主張。しかし日本では必ずしもそうではない。物件によるだろうか。

 

8.10年に一度の取引は、週に一度やってくる

これが最も重要な法則らしい。

もしあなたが初心者で、まだ信じるに至らないとすれば、この袋小路から抜け出す唯一の方法はとにかく見ること、繰り返し見ることである。そうして見つけたものにきっと驚くだろう。

やはり数のゲームという法則が、不動産のゲームをするうえで最も重要な法則なのだろう。見れば見るほど見る目は養われるし、必ずどこかで掘り出し物を見つけられる。

これを忘れないようにしたい。

 

 

2006年当時のアメリカの状況で書かれている本なので、いくつは異なる点はある(特に、不動産の価値が上がり続ける点)

それでも多くの学びになることが書かれている本だった。

 

日本は人口減少で不動産投資をやるには厳しかもしれないと思う面もあるが、東京に近ければそうでもない面もある。

 

上記はちょっとした詐欺グラフだが、東京の人口はまだまだ大きく減少しない。首都圏であれば不動産はまだ勝負できると信じ、どこかで参入したい。

とはいえ、今はちょっとした不動産投資ブームになっているのか?ブームの間は、物件を探しつつ、掘り出し物が見つかるまでは我慢気味で取り組み、皆が辞めるころに一気に買いに動きたいと思う。

 

コロナを経て感じたが、意外と世の中は科学や実利ではなくて雰囲気で意思決定する人が(自分も含めて)多いと感じる。

不動産についても、今は若干雰囲気で買っている人が多いのでは?と思っている。基本的には静観しつつ、いつでも買えるような準備をして、今後くるかもしれないチャンスを虎視眈々と狙っていきたい。

一方で下がることなく上がっていく可能性もある。そんな中でも割安な物件は出てくることだろう。まずは割安かどうかを見極められる相場観を養う。そのためにも、やはり本書で書かれていた、たくさんの物件を見ることをコツコツ続けることにする。