40代のさいたま大家への道

なかなか不動産投資を始められない様子を書いてます

「お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ」読書メモ(1) 人口増加地域を選ぶ。不動産投資を恐れない

最近以下の本を改めて読んでいる。

 

2006年出版の本ではあるが、不動産投資の本としてはかなり評判がよかった本だと聞いている。

今読んでも参考になる点はある。3部構成となっており、約200ページ、そんなに時間かけずに読破できる。

 

1部だけ読み切った段階で、自分が不動産投資を始める場合に参考になりそうな点をメモしておく。1部は主に「他の投資と比べてなぜ不動産投資がよいか」という点について書かれている。

 

相場より安い物件が出てくることは起こり得る(P.16)

物件が正当な価格よりもはるかに安く売られているのに最もありがちな理由は、離婚である。夫婦は幸せいっぱいに新婚生活を送っているとき、愛情を込め、時間をかけて話し合うが、二人の仲がうまくいかなくなると、即時解決を求める~

上記のようなケースはまあまあるという。(株でもあるかもしれないが、自分にはその判別力を持てそうにない)

そういえば友人は両親の家を売却したと言っているが、あまり深く考えずに売ったようなので、恐らく適当な値付けで長期間待たずに売ったのだろう。

ただ、こうした価格の物件がネットに出ると即座に消えていってしまうと思う。まずは、そういう物件を見極められるようになるまで物件を見続けることが大切だと思う。そこまで相場観が養われたら

 

他の投資と違い、その価値を高めることが可能(P.21~)

物件にペンキを塗ってもいいだろう。物件を六万ドルで買って、そこに塗装を施し、八万ドルで売ることができるのだが、もしあなたがこれを信じないとすると、すごいチャンスを逃していることになる。

購入した株の価値を高める方法は無いが、不動産ならいくらでも方法があるという話。ペンキでなくてもいい、設備を入れたり、リフォームしたり。こうした知識を持つことで、利回りの低い物件を仕入れて価値を高めて高利回りで出すことも可能かもしれない。学ぶ価値のあることだと思う。これは勉強しよう。

一方、リフォーム済みの物件を購入するということは、誰かが安い物件を購入して価値を高めて売っているということ。リフォーム物件はリフォーム後の姿を確認したうえで購入することができる点は自宅購入としてはかなりよいが、投資で考えた際はこうした物件は買わないようにしよう。

 

売却しないこと(P.24)

もし売却しないのなら、値上がりした価値をどう利用すればよいのか、と。

答えは、リファイナンス(再調達)にある。新たな査定額を手に銀行へ行き、新たな融資を打診するのだ。

これはあまり日本の不動産投資では聞かない手法。本書では不動産の価値が上がることを前提に書いているので、日本と状況が異なるだろうか。自分が聞く多くの手法は「売却を絡めて徐々にポジションを上げていく」というものだ。売却益を頭金にして、より規模の大きい物件を買っていくというもの。以下の本でも確かそのような方法がとられていた。

 

不動産を担保にリファイナンスできるならその方法でもいいが、売却したほうが調達できるなら売却を絡める手法でやっていければと思う。

 

人口が増加しそうな地域を選ぶこと(P.69)

より効率のよい地区に投資することで、平均収益よりも大きな利益を期待できる。これらは、さほど難しいことではない。それまで一度も行ったことのない国へ行き、ささやかな統計知識をもった人間と三十分ほど会話するだけで、その国の平均的な収益を上回った最大限の利益を得るためにはどこの州や県、都市、郊外に投資すればよいか分かるだろう。

人口が増えそうな地域は簡単に調べることができる。自分が住もうとしている16号線以内のF市は2030年にピークを迎えるという。電車でF市から都心に30分ほど行ったW市は2040年まで増加する見込みらしい。F市に住んで近隣で探しつつ、徐々に都心に目を向けていきたいと思う。このエリアで平均利回りで買えればそこまで大間違いは起こさないだろうか。。。

 

よいサイクルを回す(P.78)

不動産投資を考えるとき、怖さがあるのは当然だ。しかし、その怖さにとらわれていては、成果は期待できない。他方で、良い取引と並みの取引とを区別できるように、ファイナンスインテリジェンスを磨くことは賢明である。

十分なファイナンシャルインテリジェンスがあれば、うまくやれる自信が得られる。その自信で勇気が湧いてくる。試す勇気があれば、実践する。実践を通して実力がつく。この実力を訓練すればするほど、新しいテクニックや古いテクニックの違いを学んで、さらにファイナンシャルインテリジェンスが増していく。前向きで力づよいサイクルになっていく。~

結婚したり、区分マンションを売却できていなかったり、住宅ローンを組む前だったりしてなかなか不動産投資を始められていない。怖さもある。今はやはりまだ学び続ける段階だ。一方で取り返しのつかないことにならないような行動はしていきたい。勉強だけでなく、自分がどれくらいの住宅ローンを借りられるのか、金融機関に聞いてみよう。その結果をもとに不動産屋に少し話を聞きに行ってみよう。やれることはある。

成功ではなく学んで成長することにフォーカスして、日々少しずつ取り組んでいこう。

 

(成長にフォーカスすることの大切さについては以下記事で書いた)

akio130.hatenablog.com