あきおBlog

最近はセミリタイアを目指す過程での仕事・節約・副業・投資などについて自由に書いてます

不動産屋から見た「任意売却」とは?仲介で売却する予定ですが参考にはなりました。

Kindle Unlimitedで無料で読める不動産売却関連本を読み漁っています。

今日は9冊目を読みました。

 

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不動産売買仲介をゼロから始めてたったひとりで年間1億円を売り上げた!最短で売却物件が集まる仕組みの作り方

 

完全に不動産会社側の視点で書かれています。

しかも仲介ではなくて「任意売却」をねらうべき理由が主に書かれています。

 

任意売却とは?競売との違いは何か?【全任協】任意売却の無料相談

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、
売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

(正直、自分の持ってる物件は運良く残債より高く売れそうなので、これには該当しませんが)

 

仲介売買がうまくいってない不動産の経営者や、ローンの返済が困っていて物件を売却しようか考えている人が読む想定の内容となっています。

自分は仲介で不動産を売却したい立場なので少しずれますが、それでも参考になる話はいくつか書かれていました。

 

(%はKindleで読む際のページ数のようなものです)

 

■1% 不動産業界はやっぱり悪徳業者が多い

大手不動産会社が売り物件の大半を所有している中、町の不動産屋は瀕死です。これまで不動産業界で当たり前のように行われてきた悪事の数々。そのしわ寄せは、業界への不信感となって、私達に跳ね返ってきています。しかし、そんなときでも、いい加減なその場限りの営業をする悪徳不動産会社が、まかり通っているのが現状です。

→冒頭から不動産業界に対する苦言。これまでいくつか不動産売却関連本を読んできましたが、毎回「不動産業界って、ホントに不誠実な業界だな・・・」と感じてました。この業界と関わるときはしっかりと知識を持って臨まないと駄目だと毎回決意させられます。

 

■9% 仲介に力を入れる不動産会社は専任媒介契約が大好き

売却物件を専任媒介で契約できれば売却仲介手数料が必ず入ってくることになります。しかし買いの仲介では、買主様はいくつもの不動産会社に問い合わせることも多いので、成約にこぎつける可能性が低くなるわけです。

さらに、売却物件を獲得すれば、その物件の元付けになれますから、自社で買取出来るかどうかを最初に検討できます。

→やはり不動産会社は専任媒介が欲しいんだな。。。ここをよく理解したうえで売主として接するようにしないといけないですね。一般媒介で進めていくほうがよいかもしれないので、そのあたりは勉強します。

 

■20% 今や任意売却は悪い不動産屋がやるものではない。

今では1999年にサービス法が施行され、債権者・債務者ともに損をすることがないようになりました。この法律によって、任意売却は社会的にもかなりスタンダードな取引になってきています。

金融庁が発表した直近のデータでは、住宅ローンが支払えずに支払いの猶予尾を受けている人が、全国で39万人を上回るそうです。猶予を受けたくて申請を受けたくて申請をしたけれど、受けられなかった人、猶予の相談自体をしてない人はもっとたくさんいるはずです。

→住宅ローンの返済に困っている人がたくさんいるんですね。こうした人達を相手に、任意売却で商売をして悩みを解決してあげることは今では悪徳業者がやることではない。小さな不動産屋が生き残っていく方法であり、世の中のためにもなると、著者は述べています。

任意売却にお世話にならないようにしたいですね。ならざる得ない状況になったら早めに相談しよう。

 

■23% 一括査定サイトのお問い合わせから任意売却を獲得

一括査定の際に「金銭的な理由」や「住宅ローンの滞納中」にチェックを入れているお客様がいます。こうしたお客様といち早くコンタクトを取り専任媒介契約を結び、必要に応じて任意売却に持っていく。

→なるほどー、そういう視点で一括査定サイトを見てるんですね。理由欄もちゃんと書こうと思います。「時間的余裕はあるが、キャッシュが欲しいので売却した」とかになるかな。

 

■55% ワンルーム投資・サブリースの物件が任意売却でどんどん出回るかも

東京に3件のサブリース物件を持っている方がいました。なぜこのような物件を無理して購入したのかわかりませんが、東京でマンションのオーナーになれるということを、ステータスだと感じたのかもしれません。悪い言い方をすれば、そのような夢を見させた不動産業者に、買わされてしまっています。

このような収益物件の任意売却案件もこれから増えていくでしょう。

→自分に似たような境遇だな。。。自分の場合は「マンション投資ができる!」という理由で雑に買ってしまったのですが。。。

もし自分の資金繰りが辛かったら、仲介ではなくて任意売却で手放さないといけない状況に追い込まれたかも知れません。

 

■72% 競売は減り、任意売却が増えている

裁判所の司法統計によると、2009年の担保不動産競売の申立件数は64,000件、2018年は17,000件となっている。競売の数が減少して、任意売却をするケースが増えていると推測できます。

→競売で安く物件を手に入れる人がいると聞いたことあるけど、これからは任意売却の物件になるのかな。。。今後の新しい投資物件を探すときは任意売却で探そうかな。

 

■77% 任意売却=怪しいというイメージが消えた

今ではフラット35を扱っている住宅金融支援機構が、HPで堂々と任意売却をすすめている時代です。

→というか、昔を知らないので、任意売却の悪いイメージを知らないのですが、昔は悪いイメージが本当に強かったようですね。。。

 

■84% 専任媒介契約・囲い込み・両手取引をしたがる業界

大手不動産流通の仲介手数料率は、どのくらいかご存知ですか?5%を超えているんです。それは大手流通系が売り物件をほぼ独占している状況で、両手取引に持ち込んでいる案件がかなりあるということです。

少し前には物件の囲い込みが週刊誌で特集され物議を醸しました。しかしそれでもまだ続いています。大手が売り物件を預かった場合は公開せずに自分の顧客に優先的に営業をかけることがまかり通っているのです。

それどころか両手取引が取れなければ上司から怒られるというのですから、たまりません。

→そういう実態なのか。。。一般媒介で売りに出そうか検討中ですが、その場合はなかなかうまく一般媒介契約が結べないかもしれませんね・・・

 

 

現在持っているワンルームの売却では任意売却にならない予定なので、直接参考になる内容というわけではありませんでしたが、不動産業界の裏側を知ることができて参考になりました。やっぱり悪どい業界ですし、「専任媒介契約」「囲い込み」「両手仲介」で手数料3%+3%を取りたがる業界なんですね。

相場か、もしくは相場より少し高く売れれば両手でもなんでもいいっちゃいいのですが、そうでも無いのであれば要注意ですね。このあたりはもうちょい勉強しないとな。

 

Kindle Unlimitedで無料で読めます。40分くらいで読めます)