40代のさいたま大家への道

なかなか不動産投資を始められない様子を書いてます

不動産売却にあたり、送られてきた媒介契約書と国交省の標準一般媒介契約約款を見比べてみる

一般媒介契約で不動産売却しようとしている人の参考になればと思い書いている。

 

国交省の標準一般媒介契約約款

 

 

2011、12、13年に不動産屋にお勧めされるがままにアパートローンで適当にワンルームを買い進めてきた。最初の2区分はすでに2020年に売却済み。そろそろ2013年に購入した物件を売却することにする。理由としては

 

  • 10年所有して残債がまあまあ減ってきたし、なぜか価格上がってるので十分利益出そう
  • この先不動産バブルがどうなるか分からないのでここで利益確定してしまう
  • 現金を厚くして、まともな(?)不動産投資をしたい(戸建なのか一棟なのか、法人なのか個人なのか、方針はブレブレだが)

 

といったところ。

 

すでに懇意にしている不動産屋と一般媒介契約を進める予定となっている。このワンルームを売りつけてきた不動産屋だが、今でも仲良くしており、なぜか今回もこちらが「売りたいんだけど」と伝えたら、何も言わずに一般媒介契約書を送ってきてくれた。

普通、専任専属媒介をやりたがると思うんだけど、こういうところがこの不動産屋のよく分からない、いいところ。そしてなぜか仲介手数料が毎回ちょっと割引されている。ありがとうございます。

 

 

一般媒介契約書を読んでみる

一般媒介契約書が送られてきたので、こういうときはいい勉強だと思い、内容をちゃんと読んでみようと思う。

 

一般媒介契約なので

  • 仲介業者はレインズに載せなくてもいい
  • 販売状況報告の義務はない
  • 複数の不動産業者と契約してもよい

というような特徴がある。

一般媒介契約書でチェックしたいこと10個

 

少し調べてみると国交省が出している以下の「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款(平成二年一月三十日建設省告示第百十五号)」というものが、各媒介契約書の標準的な内容となるらしい。こちらも参考にしながらチェックしていくこととする。

  

建設産業・不動産業:宅地建物取引業法関係 - 国土交通省

 

 

 

そして以下のサイトを見てみると

 

一般媒介契約書とは?締結前にチェックしたい10のこと

一般媒介契約書とは?締結前にチェックしたい10のこと|sumnara | スムナラ 東京のリノベーション向き中古マンションを専門に扱う

 

これによると以下の10個をチェックするとよいらしい。見ていく。



1.一般媒介契約書であるか

→契約書を読んだらちゃんと「一般媒介契約書」と記載れていたのでOK

→これが勝手に「専任専属契約書」とかになってたらヤバイ不動産屋です。

 

2.国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」に基づいた契約書であるか

→契約書の右上に「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です。」と書いてあったのでOK

→これが書いてなかったら、独自に不動産屋が有利な内容になっているかも。ていうか、これを書いてあっても油断してはいけないと思う。

 

3.売却希望価格

→これもちゃんと事前に話しておいた金額になっていたのでOK

→これを勝手に決められちゃうと、相手の好きなようにやられてしまうのでは?例えば不当に安く設定して、関係会社に打ってしまう、など。これはちゃんと相談して事前に決めた金額、特に、ちょっと割高と言われるレベルでいいと思う。今回は相場よりも1〜2割は高めに出している。

 

4.契約形態について

→契約書は以下の通り「明示型」となっていた。これが標準らしい。

 

明示型にすることにより、不動産会社はライバル会社の存在が明確になるため売却戦略が立てやすくなり、活発的な売却活動が期待できるという効果が生まれます。

 

らしいので、特に理由は無いので明示型のまま進める。

 

5.レインズの登録について

→「指定流通機構名 REINS」への登録は「有」と記載されていたので大丈夫そう。

 

ここで気になる記載が。

 

また、レインズは一般の人は閲覧できないと説明しましたが、媒介契約をした売主はレインズにアクセスする権利を与えられます。

よって、売り出したい物件がレインズに登録されているかの確認ができるのです。契約書でレインズへの登録について約束を交わした後は登録されているかの確認も行いましょう。

 

お。見れるの?これは見たい。と思ったが、これは自分の売り物件しか見られないらしい。それじゃあ意味が無いのでいいか。。。

 

 



6.仲介手数料の金額と支払うタイミングについて

→国交省の標準契約書と同じ

 

7.売主の義務や禁止事項について

→国交省の標準契約書と同じ

 

8.不動産会社に依頼する業務内容と義務について

→直接取引した場合については以下の記載を確認した。これは国交省の標準と同じ内容。

 

> 第13条 一般媒介契約の有効期間内または有効期間の満了後2年以内に、甲が乙の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買または交換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができます。

 

まあそりゃそうだよね。

 

9.契約の更新と解除について

→これも国交省の標準と同じでOK

 

10.反社会的勢力との関わりがないか

→これも国交省の標準と同じでOK



契約書は概ね大丈夫だったが、ちょっとだけ気になる点として、特約部分に

 

1.本媒介契約書の有効期間は3ヶ月となっていますが、その期間内で成約せず甲・乙どちらからも解約の依頼が無い場合には、同一条件にて自動更新するものとします。

2.甲は乙へ本媒介契約書をもって、「重要事項調査報告書」、「固定資産評価証明書」、「固定資産公課証明書」の申請と受領の権限を委任するものとします。

 以下余白

 

 

 

恐らく、仲介会社が業務をするために必要な公的書類を取得するだけなのだろうが、これらが一体どんなものなのかは調べて、もし可能であれば自分でやってみようと思う。

 

また、レインズは見ることはできないようだが、以下の「REINS Market Information」というもので、ある程度の情報は見られるらしい。

不動産取引情報提供サイト(マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト)

 

 

成約事例だけしか見れないらしいが、これもあとでチェックしてみたいと思う。

 

このあとやることは

  • 上記の特約事項について調べる
  • REINS Market Information を見てみる
  • 気になる点が無ければ媒介契約を結ぶ

 

といったところ。引き続き対応していこう。