Kindle Unlimitedで無料で読める不動産売却関連本を読み漁っています。
今日は10冊目を読みました。
2015年に書かれた本ですね。
「カウル」というサイトを運営している会社の社長の著書のようです。
（サイト内で売却に関するサービスを探したのですが見つかりませんでした・・・問い合わせてみようかな）
気になった点をメモしておきます。
参考になる部分が多かったので前編と後編に分けてメモを残します。
（%はKindleで読む際のページ数のようなものです）
■6% 「大手だから」「有名だから」で任せない
マンション売却をお願いする会社が中古マンションの売却に強みを持っているかどうかは重要なポイントです。「大手だから」「有名だから」で任せてしまうとマンションが売れ残る可能性が高くなります。最新のマーケティング手法を駆使しているかどうかも重要なポイントです。
→「売却を得意としているかが重要。大手とか関係ない」という話はこれまで読んだ本にも複数の本に書かれてました。しかもけっこう冒頭で。不動産屋さんがまず伝えたいのはこれなんでしょうね。笑
■11% 査定が高いだけで専任媒介契約を結んではいけない
マンション売却金額の査定ではとりあえず高い金額を査定金額として出すことで売主と専任媒介契約を締結して、囲い込み、やはり高すぎるので下げましょう、という流れになるので要注意。査定金額が高いことは嬉しいかもしれませんが、金額の根拠をしっかりと確認すべきです。
→これもどの本でも言ってる内容ですね。真っ先に注意すべき点なのでしょうね。
■18% 売却一括査定サイトは送客で儲けてる。電話がたくさん来るので注意
マンション売却一括査定サイトは善意でサービスを提供しているわけではありません。そういったサイトは色々な不動産会社にあなたの個人情報を渡すことによって、1社あたり1～5万円程度の送客手数料をもらっているのです。
そして問い合わせ直後から「話を聞かせてください」という電話がたくさんかかってきます。これらに1つ1つ対応するだけで疲れ切ってしまったという人も多いです。
まず各社のWEBサイトなどをよく読み、信頼できる会社に絞って個別に問い合わせてみるほうが良いでしょう。
→なるほど。一括査定サイトってそういう裏側になってたのかー。うかつに使わないほうがよいかもな。。。でも1回くらいはチャレンジしてみようかな・・・
■21% 高い査定学からの黄金パターン？
あなたのマンションは「囲い込み」されていないか？実はあなたのマンションを売れなくすることで、不動産会社はとても得をするのです。
→これも何度も本で読んだ話。不動産屋の手口としては、高い金額で査定を出す→専任媒介契約して囲い込む→売れないと言って値下げ→簡単に買主を見つける→両手で仲介手数料が2倍。ということですね。悪どい。
そのためにも、焦って売るのはいけないですね。どんなに専任媒介契約していても、3ヶ月で契約が来れるので、そこでさよならすればいいのです。
■22% 売却を依頼する会社に「他社の広告掲載許可を出しますか？」と聞く
売却情報を自社だけで囲い込むことは法律や協会ルールで明確に禁止されてます。処罰もされます。しかし囲い込みの手法は巧妙化しています。「売主が賃貸に出すか売却にするか悩んでいるので、一時的に販売をストップしています」など色々です。
そうやって買主を自社で探して両手で儲けようとします。
売却の際には「他の不動産会社にも広告の掲載許可を出しますよね？」と聞いてみるといいでしょう。
→ここまで読んで、やっぱり専任媒介契約って意味無いのでは？と思うようになってきました。やはり一般媒介契約かな。。。専任媒介契約してしまうと、不動産屋に全てを牛耳られてしまいそうな気がしてきました。
■25％ 「マンション買い取ります」は安く買い叩かれる
「売れなかったら買い取ります」というのは安心するかもしれませんが、買取金額は相場の3～4割安いです。買い取った後に売却した際に利益を出すためです。
→これも自分の中ではよく理解してきています。これを避けるためにも、やはり慌てて売らないようにすることは大切ですね。
■27% 「買い取りしていない」と言ってくる業者にも注意
「買い取りはしていません」という会社にも注意が必要。
仲介先がマンション買い取り業者、などということがあります。その場合はもちろん相場より安くなります。
売主→仲介業者→買い取り業者
という感じです。
この場合仲介業者は両手で仲介手数料を得られます。
さらに買取業者がマンションを購入した場合は、リフォームして再度売りに出します。その販売を仲介業者がまた担当して儲ける、ということもあります。
→仲介業者はマンションを動かせば動かすほど儲かりますね。。。自分は投資用マンションで、すでに人が住んでいるのでリフォームできず、この手にはかからないと思いますが、こういうこともするのか・・・
■29% 専任媒介契約は3ヶ月以内で解約可能？
媒介契約書では「あなたの会社にとりあえず3ヶ月お願いします」と頼む内容になっていますが、売主から申し出があればいつでも解約することができます。
→そうなの？専任媒介契約をするつもりは薄れてきているけど、もし契約する場合はしっかり契約書確認します。
■31% 時間に余裕を持って戦略的に売却する
マンションを高く売却するために最も重要な心構えは「時間に余裕を持って戦略的に売却する」ということです。よい買主様を見つけるためには時間に余裕を持ち、しっかりと広告活動をして、多くの人にマンションの存在をしってもらい、たくさんの買主サマにマンションを見てもらう。これがマンションを高く売却する上での大前提となります。
→若干ポジショントーク強めな内容な気もしますが、まあそうですよね。やはり時間に余裕を持って戦略的に売却することが大切とのことです。
■35% 査定金額を算出する手法について
不動産の査定金額の出し方は以下です
取引事例比較法：近隣の取引事例を元に価格を算出する
原価法：物件を建築するコストや耐用年数などを元に価格を算出する
収益還元法：物件から発生する収益と利回りを元に価格を算出する
→投資用ワンルームなので、収益還元法になるでしょうかね。。。持ってる物件は土地が良いので多少利回り悪くてもいいかな。。。予め算出したうえで査定に出したほうがよいかもしれないですね。
■37% 自分の希望金額で売りに出す
おすすめの方法としては、査定金額を参考にしながらも、自分の希望金額で売りに出す方法です。フリーマーケットのように売主の決めた金額で売りに出しても何も問題ないのです。特に中古マンションの場合、相場よりも少し高くしてもうれるケースがあります。中古マンションは「エリア」や「広さ」で考える人が多いです。新築の場合はエリアではなく、他の多くの新築マンションと比較されますのでシビアに見られます。
→投資用マンションなのでちょっと違うかもしれませんが、高めにとりあえず設定するのはありかもしれませんね。。。
■40% 事前に各種金額を設定しておく
「売りたい金額」「売れそうな金額」「死守する金額」の３つの金額が決まれば、価格戦略はほぼ決まりです。あとは「どのタイミングで」「どの価格まで下げるか」を予め決めておけばOKです。
売買で難しいのは「タイミング」だと言います。「もう少し待てば値上がりするかも」のような悩みは判断を鈍らせます。株のプロも「この値段になったら売ろう」「この値段になったら買おう」ということを予め決めています。こうした値段をコンピュータに設定しておいて自動で売買する人もいます。不動産売却も似たようなものです。
→これはぜひ真似したい手法かも。それぞれ事前に設定しておきたいと思います。
前編はここまでにします。本書も勉強になります。
いくつか読みましたが、以下については多くの本で共通して書かれていますね。
・売却査定が高いだけで不動産屋を選ぶな
・専任媒介契約→囲い込み→値下げ→買主を簡単に見つける→両手で倍の手数料という王道パターンに気をつける
・「大手だから」「有名だから」で決めない
・「買い取ります」には気をつけろ。安く買われる。
・一括査定サイトは気をつける
同じことが書かれていると「また同じことか」と思う部分もあるのですが、これだけ多くの本で書かれているということは、それだけ真実味があるとも言えますね。
後編に続きます。
（Kindle Unlimitedなら無料で読めます）
