不動産投資に関する本を読み漁っています。
今週読んでいるのは以下の本です。
３部構成になっています。
これまで１部（不動産投資事業を行う心構え）２部（売却と賃貸を繰り返して儲ける）を読んできましたが、ようや３部を読みました。
３部では不動産投資における融資、物件購入、管理について書かれています。
銀行からの融資を獲得するためには
ここの冒頭で「どうしたらいい物件を見つけられるかを気にする人は多いが、融資が出なければ意味が無い」という旨の記載があります。
確かに融資については軽視しがち、、、
金融機関に対して事業主として認めてもらえれば融資を得られる。
どのような金融機関がよいか。信金か地銀、政策金融公庫など。ある程度規模が大きくなれば都市銀行もありかも。
自分がどのような属性なのかを把握する。収入が高いことは重要だが、保有資産が無いと浪費家とみなされる。住宅ローンが残っていることはそれほど悪印象ではない。返済が順調であればむしろ好印象となる場合も。
過去にワンルーム3部屋をほぼフルローンで購入していますが、何も考えずに不動産業者が連れてきた金融機関で借りてしまっていました。あれでは何の経験にはなりませんでしたね。今持っている物件1つを処分し、純資産を少し回復させたら自分で信金等を開拓チャレンジし、投資物件も自分で見つけたいと思います。
不動産の購入について
安く買いたければ仲介へ行く。仲介は手数料のみしかとられない。販売業者はかなり利益を乗せているとかんがえてよい。
優秀な営業マンとの人脈を大切にし、双方にメリットがある取引を継続的に行うことが大切。30代前後の担当者は不動産の目利きもできる人が多いし、活動的なので関係をつくっておくとよい。
大手以外の仲介を探すのであれば「楽待」「アットホーム」「健美家」などに問い合わせるのも良い。
設立間もない業者も狙い目。すぐに取引してキャッシュを稼ぎたいと考えている業者が多いため。
不動産業者が集まる交流会もよいかもしれない。不動産業界は良くも悪くも個人間のつながりが強い業界。会社が変わっても個人でつきあっていくのがいいかもしれない。
不動産投資は人脈が命。
新しく購入する場合も仲介で購入したほうがよさそうですね。売るときも仲介がよいと思います。不動産業者には仲介手数料だけ払う形にするのが、一番お金を持っていかれなくてよいのでしょう。
不動産のやりとりは基本は仲介で行いたいと思います。そう考えると過去に購入した3部屋は・・・きっと業者に利益がけっこう乗っていたのでしょう・・・
しっかり自分で探して買うべきでした。
物件の管理は主導権を握れ
自分で何も考えずに管理会社の言いなりでは経営者とは言えない。管理会社も最後は自分たちの利益のために動いているのであり、投資家とは利益相反の関係であることを肝に命じる。
高額リフォームは低リターン。フリーレントをつけたほうがよほど早く部屋はうまる。おしゃれな部屋に住みたい人はそんなにいない。
家賃値下げは100倍の損！数千円の値下げで、売却時に表面利回りが下がり何十万・何百万と安くなってしまう。
管理会社が家賃値下げを提案するのは、単純に管理会社が楽をしたいため。すぐに埋めたいため。むしろ家具やエアコンを付けて家賃をあげるための方策を考えるべき。
管理会社の営業マンを味方につける。
賃貸物件はよほどのものでない限り特徴に差がつきません。そのためハードよりも営業マンを味方につけることが重要。
管理会社を決める際は、そこの営業マンと話をして決める。
空室時などは管理会社からさまざまな提案が来るが、これも鵜呑みにするのではなく、経営者としてよく考えることが重要。
昨年空室が出たときに家賃値下げを管理会社から提案されました。しかし不動産会社の知り合いがそこまで下げなくて大丈夫だとアドバイスしてくれたおかげで、そこまで下げずに空室を埋めることができました。
エアコンや水道の修理等についても色々連絡が来るようになりましたが、ちゃんと相見積もりをとってもらい、根拠を示してもらった上で判断しています。
この調子で経験を積み重ねていくしか無いでしょうかね。
本書は冒頭から何度も、「お客様から」「経営者」になれば不動産は面白くなる、と説いてます。このマインドを持てるようになっただけでも読んでよかったと言えます。
第三部では融資、購入、管理について書いてました。
あれ？ワンルーム売却したいので、売却についても知りたいんですけど、、、と思いましたが、売却については続編で書かれているようですね。
今度は上記の売却編も読んでみたいと思います。
（今回読んだ本は以下です。不動産投資をはじようとしてる人にとっては心構えから、具体的な流れまで有用な情報がたくさん書かれています。お勧めです。）