あきおBlog

最近はセミリタイアを目指す過程での仕事・節約・副業・投資などについて自由に書いてます

長い目で見て不動産資産の管理をお願いできるエージェントを見つけることが大切

Kindle Unlimitedで無料で読める不動産売却関連本を読み漁っています。

11冊目を読みました。

 

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不動産屋の8割は詐欺師である

 

10冊近く読んできたのでこのタイトルには納得しています。

筆者は1976年生まれ明治大学商学部卒業後、ミサワホーム株式会社に入社し3年後に株式会社 光文堂インターナショナルを設立 

2018年に書かれた本のようです。

 

70ページしか無く、1時間かからずに読めました。

気になった点をメモしておきます。

(%はKindleで読む際のページ数のようなものです)

 

■10% 不動産と株価の上昇について

現在の不動産価格や株の値上がりはマイナス金利政策と円安の恩恵。マイナス金利では銀行は日銀に預けた際にマイナス金利となってしまうため、日銀に預けなくなる。行き場を失ったお金は不動産市場にばらまかれ、不動産価格上昇を引き起こしています。

また、円安になって外国人投資家が不動産や株を買うようになりました。東証一部の60%以上が、現在は外国人投資家です。

→経済には疎いのですが、そういう状況なのですか。そう考えると不動産も株もプチバブルなのかもしれませんね。

 

■14% マイホームは資産という幻想

賃貸の場合は以下の費用がかかります。

・家賃

・敷金

・仲介手数料

・礼金

・更新料

・家財保険

 

マイホームの場合は以下の費用がかかります。

・不動産仲介手数料

・登記費用

・銀行手数料

・不動産取得税

・固定資産剤

・都市計画税

・火災保険

・地震保険

・ローン

・修繕費用

しかも隣人が変な人であるリスク、自然災害が発生するリスク、引っ越せないリスク、などなどがあります。

 

→この人は賃貸派とのこと。まあまあ同意しますが、引っ越したくなったら賃貸に出す、という案が加味されていないので、どうなのかな、という気もします。

住宅ローンで買った家を賃貸に出すのは簡単にはできないと聞いたこともありますが。

 

■41% 分譲マンション投資は成功しない?

儲かっているという分譲投資マンションオーナーに会ったことはありません。

→具体的な新築ワンルームマンションのシミュレーションを書いていて「こんなことで儲かるわけもありません」という事例を出していますが、ちょっと極端な計算になっているように見えました。

年間想定家賃:105万

固定資産:10万

修繕積立・管理費:18万

ローン返済:101万

サブリース手数料:10万

火災保険:6万

合計:40万円の赤字

 

これはちょっと大げさな気もしましたが、、、まあこういうケースもあるかもしれませんね。

ちなみに私が所有しているある物件は以下のような感じです。

 

 

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私が所有している物件

サブリースやるとたしかに年間12万円の赤字が追加されるので、まあまあ想定は近いかもしれません。

 

「分譲マンション投資が成功しない」というよりは「新築ワンルームマンションを毎月赤字が出るような形で購入してはいけない」という感じでしょうね。

 

 

■57% 新築投資はしないほうがいい

都内、駅近、中古RC鉄筋コンクリート造の一棟物こそがよい投資。家賃が下がりきっている。RCは耐用年数47年だが、銀行によってはそれ以上の長期耐用可能と判断し、ローンを組めることもある。ただしそうした物件を見つけるのは難しいです。

→これはある程度同意。新築に投資してしまったことは今でも後悔しています。うまく売却してなんとか利益を少しでも出したい。。。

 

■80% 不動産エージェントを育てる

ころころ不動産の担当を変更するのはよくないです。不動産の担当営業マンは毎月のノルマに追われていて、みなさんのことを今月の成績を上げるための見込み客としかみてません。

ではどうすればよいのか?海外では不動産営業マンのことをPROPERTY AGENTと呼びます。彼らは皆さんの資産管理を仕事とし、皆さんの将来の夢や展望に併せて必要な情報を提供し、提案をしていきます。このような関係になれる不動産屋を育てるしかありません。浮気をせず、全ての不動産に関する相談を任せてください。そういう人が増えれば、毎月のノルマに追われている不動産営業マンは勉強をして不動産エージェトに進化するでしょう。

→長年仲良くしている不動産屋の人がいるので、自分にとってはその人がある意味不動産エージェントかもしれません。今売却しようとしている物件がありますが、色々な業者をあたってみつつも、やはり彼に任せたい、という気持ちが未だに一番大きいです。今後も彼を頼ることにしましょうかね。。。

 

■88% 返済は入居者が行う

不動産で1億円の借金を背負っても、なんと赤の他人、入居者が返済してくれて、利子も非常に低いのです。長期的に安定し、かつ売却も簡単な優良な収益物件を都内に持つこと、加えてそのような優良情報を提供してくれる不動産エージェントに出会うことが、成功の秘訣になります

→成功の秘訣というか、まあ勉強も必要なんでしょうけどね。ただ、銀行に借金して返済は自分では行わないというスキームはとても重要な考えだとは思います。新しいビジネスをもしやるなら、このスキームをうまく活用したいところですね。。。

 

 

不動産売却のヒントがあるかもしれないと思って読んでみましたが、その点についてはあまり書いてなかったような気がします。どのような投資がよいか筆者が述べている本ですね。

 

 

少し気になって筆者のSNSアカウントを探しましたが

 

 

ひたすらオリンピックやワールドカップについてTweetしていましたので今の自分にはちょっと参考にはなりませんでした。

 

経営されてる会社のWebサイトは・・・

www.kbd-int.com

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賃貸物件の取扱なし

 

 

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売買物件取扱なし

 

 

という感じで、商売しているの?という感じでした。笑

 

 

 

 

 

(Kindle Unlimitedなら無料で読めます)