40代のさいたま大家への道

なかなか不動産投資を始められない様子を書いてます

アパートローンが住宅ローンにどう影響するか調べてみるが実際にローン審査してみないと分からないかも

現在はアパートローンで区分1戸所有している状況。保有している流動資産は1,000万円を超えており、一棟や戸建で不動産投資を開始したいと思っている。その一方で、家族の幸せが重要となるので住宅ローンで家を購入することも考えている。

不動産投資と家族の住まい、両方ともうまくやっていくためにはどうすべきか。そもそもまだ子供がどうなるかどうか分からないので、その段階で家を買うのはまだ早いだろうかと思うが、不確定要素が状況でも検討は進めておきたい。

 

まず、アパートローンを組んでいると住宅ローンを借りられないかもしれないという点を懸念している。これは事実なのかどうか。

調べる前の自分の認識では「年収の〇倍の住宅ローンを組めるが、アパートローンがあると、組める額が減ってしまう」なのではと思っている。

 

調べてみる。

 

住宅ローンとアパートローンを同時に組む場合のメリット・デメリット「イエウール土地活用」

によると

アパートローンを先に組んでいると、予算が限定されるため、購入する自宅の選択肢は減ってしまいます。また、先に住宅ローンを組むことで欲しい家を確実に購入しやすくなりますが、アパートローンの借入可能額が減るため、投資にかけられる資金が減ってしまう点もデメリットです。

やはり影響あるようだ。そりゃそうだ。

ただし立場に応じて言っていることが違うこともある。

 

不動産投資ローンを組んでいて、住宅ローンを借り入れることはできるのか。影響を解説 | TOCHU|不動産投資の売買のプロフェッショナル

不動産投資ローンと住宅ローンを併用する場合、どちらを先に借りるべきでしょうか。こちらは、投資と自宅のどちらを優先するかによって異なります。どちらを先にしても、次の借り入れに影響を受けるのは間違いなく、融資額や返済期間などで不利に働く可能性が高いです。将来的な計画も含めて、よく考えて決断しましょう。

やはりそうか。

と思ったが、この記事を書いているサイトの目的を確認するとちょっと上記で書いていることが怪しく感じてしまう。

記事の最後には住宅ローンを組むためにも投資用ローンを完済すべきと推奨し、最後には「ワンルーム売却のご相談はこちら」というボタンを設置している。

なるほど。ワンルームを仕入れたいから、そのための自然な流れを作るために投資用ローンは完済すべきと書いているのかな?

 

違う立場の記事も読んでみよう。

【ホームズ】不動産投資ローンと住宅ローンは併用できる? どっちを先に組むのが正解? | 不動産投資コラム[ブログ]

先述の通り、不動産投資ローンと住宅ローンを併用することは可能です。しかし、一方の融資を受けていることが、もう一方に影響を及ぼすことに注意しなければなりません。

例えば、先に不動産投資ローンを組んでいて賃貸経営に100万円の赤字がある場合、1,000万円の給与収入があっても、赤字分を差し引いた900万円で判断される可能性があります。逆に住宅ローンを先に組んでいる場合、住宅ローンの残債分を差し引いた額しか不動産投資ローンが下りない可能性もあるでしょう。

なるほど。必ずしも不動産投資ローンを組んでいるとダメということではなさそう。今の自分の不動産投資ローンは赤字になってないので、特にマイナスにはならないのでは?と思ったが読み進めてみると

2020年4月より、フラット35の総返済負担率の算定基準が変更されました。これまで不動産投資ローンはフラット35の融資には影響しませんでしたが、現在では1棟投資を除き、不動産投資ローンの返済額も年間合計返済額の算定対象となっています。

つまり、マンションの区分投資によるローン残高がある場合、それを含めた総返済負担率が、年収に応じて30%以下もしくは35%以下でなければならないということです。

とのこと。フラット35だけの話なのか不明だが、区分投資だと影響ありまくりらしい。区分で1,000万円以上の残債があるので、今のままだと住宅ローンも借りれる上限が1,000万円以上減額されてしまうのかもしれない。

 

一般的には上記のようなこととなるのかもしれない。しかしこれは金融機関に実際に聞いてみないと分からないのでは?もしかしたら「金融機関による」という話で終わってしまうのでは?

 

試しに仮審査とかできないか調べてみる。

以前、誰かのブログ記事でauじぶん銀行で借りた話を見たので、今回もauじぶん銀行で審査できないか調べてみる

住宅ローン | auじぶん銀行

 

おお。オンラインで簡潔に審査ができるかもしれない。試しに審査に出してみよう。アパートローンがどう影響するだろうか。