40代のさいたま大家への道

なかなか不動産投資を始められない様子を書いてます

必ず知っておきたい「中古住宅+リノベーション」を賢くお得に買う方法 読書メモ

不動産投資をやる前に済ませておくこととして

(1)ワンルーム売却(2023年3月から売り出し中)

(2)住宅ローン組んで自宅購入

の2つがある。

 

(1)はしばらく様子を見ようと思う。たぶん今の値付けだと動かないので、4月中に5%前後価格を下げてみるつもり。

 

(2)について以下の方針で検討している

 

ということで書店で見かけた本を買ってみた。(地元の本屋さん応援も兼ねて、書店でたまには購入)

不動産投資の勉強とかしたことが無い人向けに書かれているので、自分には比較的読みやすかった。

1章:なぜ購入するといいのかについて

2章:失敗例について

3章:中古をお勧めする理由

4~6章は具体的に中古物件購入&リノベーションの方法について書かれている。

気になった点を数点メモする。

 

賃貸よりも持ち家のほうがグレードが高くなる(P.25)

持ち家は、賃貸よりも間取りが広く、賃貸よりもグレードの高い設備にできるという点です。

さらに、立派な資産となるので、売却すればまとまった現金が入ります。

毎月の負担額が同じなら持ち家のほうが安くなるのは、そりゃそうだ。15万円の家賃の賃貸に住むより、毎月の返済+管理費+修繕積立が15万円のところのほうがグレードが高い。賃貸は貸主の利益が乗った価格なので、そうなるよね。

ただ、「売却すればまとまった現金が入ります」という点には注意が必要。売却前提なら資産にはなるが、結局売ったり賃貸にしなければ含み益であり、幻でしかない。

出口を考えた場合

・売ってよし

・貸してよし

・住み続けてよし

の3つの選択肢を残しつつ、返済がきつくない物件に住むのがよいかもしれない。

今の賃貸が月額14万くらいなので、それより安くなる物件で、売ってよし・貸してよし・住み続けてよしな家を買えたらいいなと思う。

 

また、売らず貸さずに活用する方法として、自宅を担保にして投資ローンを借りるということも考えられるらしい。

akio130.hatenablog.com

日本でそれができるのかは不明だが、手段の一つとして考えておきたい。

 

住むだけでなく資産として物件を見る(P.218)

負債を手に入れることではなく、「ステップアップできる財産に投資する」という感覚として意識してほしい。

自分は不動産投資を少しはしているので、この意識はすでに持てているが、改めて忘れずにいたい。

たまに「住宅ローンって何千万円もの借金をして35年も縛られる。もう自分は働き続けるしかない」みたいなネガティブな感覚な人がいる。

自分は「こんなに安い金利のローンで物件を購入できる。住宅ローン控除も使える。賃貸よりもグレードが高い。いい物件を買えれば、住み替える際には賃貸にしてもいいし、売却してもいい。資産形成をするうえで住宅ローンは重要」というような感覚。

しっかり見定めて住んでよし、貸してよし、売ってよし、な物件を購入したい。

 

 

買付証明書を入れるタイミングは、価格交渉の絶好のチャンス!(P.223)

中古物件は売主が価格を決めています。そして、そのほとんどが業者が売主に出す「査定価格」より高い金額にしています。相場として、査定金額の10%~20%アップの金額でしょう。

 

 価格交渉する場合は、市場に出ている日数を確認しましょう。日数が経っていれば下がる確率は上がります。

 

自分もワンルームマンションを相場より少し高めに出して、5%マイナスくらいの指値をされて売却する、ということを経験したことがあるのでよく分かる。今売り出されている物件も指値して購入することを忘れないで取り組みたいと思う。

 

 

本書を読んで特に気になった点は上記あたり。どうしても投資目線で見てしまう。上記以外にも、実際に「中古+リノベーション」での購入のためのノウハウがしっかり書かれているので、実際にその手法で購入しようと思った際には参考にしたいと思う。

 

ただしそれはやはり難易度が高いなと感じた。自分一人で決められるわけではないし、完成形を実際に見て買えないというのはかなり難しいかも。妻は実際に見たい、そして清潔感を重要視するタイプなので、新築や、すでにリノベされて金額が上乗せされている物件じゃないと購入できなそう。

 

良い土地に建っている築古(土地値以下)を購入してリノベする。要は素晴らしい土地を買うことができたらそれはかなり投資として大成功だが、、、そんなことを自分にできるのだろうか?挑戦している価値はあるが、やや難しそうだと感じる。

 

中古+リノベがよいか

しかし一方でこういう話もあるので

妻も納得しやすく、場合によっては値上がりも期待できる、新築がいいのでは。。。という考えも頭をよぎっている。

 

引き続き勉強します。