不動産投資されてるみなさんって、住宅ローン組んでますか？
— あきお@不動産賃貸業勉強中の会社員 (@130akio) 2023年2月23日
住宅ローン組んで自宅を買うか、不動産投資ローンで収益不動産を買うか、悩む
上記の問いかけをしてみたら、数名の方から反応をいただきました。ありがとうございます。
住宅ローンが先なケース（３コメント）
私は住宅組んだ後に投資用組みました！
— K (@moneymuscle0) February 23, 2023
通常与信枠は年収の8~12倍あります！
不安があるのであれば
住宅→投資用
で組むのが無難ですね！
住宅ローンをより確実に通したいのであれば、やはり住宅ローンが先か。
あきおさん、これは悩ましい問題ですね😓
— コンピ｜不動産投資をやってみよう (@ritaiya_sitai) February 23, 2023
私の場合は自宅マンションを買ってからアパートを買いました。その後、自宅を買い替える時のローン付けは苦労しましたね。一般的には、住宅よりアパートの方が審査は厳しいです。あとは勤務先や年収、自己資金、既存借入の状況次第ですよね🤗
住宅ローンを先に組んだけど、アパートローン組むと、住宅ローンの組み換えで苦労したとのこと
住宅ローン組んでから収益物件買いましたが、買い進めのために負債を減らしたい＆キャッシュを増やしたく自宅売却を検討している最中です。アパートローン使い終わってプロパー引けるようになったタイミングで、今よりもっと良い家を買いたいなと！
— えすてぃー (@st_estate7) February 23, 2023
住宅ローンを組んだけど、投資拡大する過程で苦労されたケース
アパートローンが先（４コメント）
私は先に収益アパートを
— やや@株式と不動産でFIREへ あと8ヶ月🔥 (@yaya_ton) February 23, 2023
買ってその後住宅ローンを
使い自宅を新築しました
今のところ
アパートの利益で
住宅ローン返済が
出来ています😃
アパートローン借りたけど、その後の住宅ローンも問題無く借りられたケース
収益物件が先ですね。
— hiro(復活) (@M5ME2lvoMx5EswX) February 23, 2023
住宅ローンが先だと投資用ろは組めなくなる可能性が高いです。住宅ローンで可処分所得を使ってしまうため。
アパートローンは収益出てれば住宅ローンは問題無いという意見
私は住宅ローンありません。
— りーまん🍻🥃🍶✈️🏖♨️👞 (@Lehman1980) February 24, 2023
他の方も書いてますが、アパートローンが先で、住宅ローンが後がせおりーでしょう。
ただ、それぞれ幾らかとか、給与所得や勤務先、融資相談先に大いに影響を受けるでしょう。
そもそも住宅ローン組まない人もいるし
こんにちは！
— げん＠4部屋のワンルーム投資マンション売却まで。 (@EITW6XJZg3i2uhL) February 23, 2023
私のケースで言うと、区分3部屋で、まだ7000万近くのローンあり、年収は1000万、
という状態で住宅ローンを借りようとしたら2つの銀行しかおりませんでした。スルガと湘南信用です。
部屋数が少なくて年収が高ければ大丈夫ですが、私の場合は与信きつく、基本門前払いでしたね。。
区分でアパートローンを組んで苦労した方もいた
迷い中（１コメント）
自分もその問題で悩んでいます
— てっく@大家を目指す (@shiawase_usanya) February 24, 2023
仲介からは妻名義で住宅ローン組んで自分が連帯保証人にならなければ、不動産投資ローンに影響無いと言われていて半信半疑な感じです
結局はその人の価値観や属性など、さまざまな要因によって選択肢は変わる
数名からの意見をまとめると、ひとそれぞれということになった。
それだけじゃあんまりまとまらないので、もう少し考えてみる。
- 住宅ローンを組まないのであればアパートローンを組みたいように組めばいいし、アパートローンを組まないのであれば住宅ローンを組みたいように組めばよい
- アパートーローンを組んだ場合、収益が出ていれば住宅ローンの審査にマイナスにならない場合もある
- 住宅ローンを確実に通しておきたい人は住宅ローンを先にしている
- 金持ち父さん貧乏父さんの教えに従えば、アパートローンを組んで得られている収益で住宅ローンを組む（住宅はお金を生まないので負債という考え）
という感じだった。投資を重要視される方々が多かったし、金持ち父さん貧乏父さんの教えもあるので「アパートローンが先」（収益を生む資産を買うのが先）という考えの方が多かった。
我が家もそもそも住宅を必要とするかどうかで順番が変わるかな。
番外というか、これが実は拡大するための一番の選択肢か
住宅ローンとアパートローン、どちらから先にやるとよいか。
— あきお@不動産賃貸業勉強中の会社員 (@130akio) February 24, 2023
こちらの動画では住宅ローン推しhttps://t.co/gpaszfDfCj
この動画では
- 「金持ち父さん貧乏父さんとは違い、住宅ローンも投資である」という考え
- 家賃高いところに賃貸で住んでいて、住宅ローンを借りて安いところに住めるのであれば、それは良い投資とも考えられる。物件も将来手に入るし。
- 住宅ローンは80歳前までに完済で考える金融機関が多い。そう考えると45歳までに借りて、できるだけキャッシュフローがよくなる最長の35年で借りた方がよ
などなど。確かにそれも一理あるな、というコメントがあった。さらには
- もし、住宅よりも先に、とてもよい投資用物件を見つけたら、法人作って法人で買えばいいんです
とのこと。おお。そうきたか。
この動画のぜんさんは、拡大したいのであれば、住宅ローンを借りるかどうかは関係なく、基本的には法人を作っての不動産投資を推奨している。
少しずつ進めたい性格の自分としては法人は作りたくないと思っていたが、法人を作ることで学べることも多いと思うので、短期的な収支的には不利だとしても、法人作るのもアリかなと思ってきている。
この時点での自分の考えを整理すると、早く法人を作るか？
色々な意見を聞きつつ、現時点での自分の考えと方針としては・・・
まず今持っている区分はさっさと売って手元の資金を厚くする。これで1,000万円を超える軍資金ができる。その後どうするか？
自分の場合は
・何よりも家族の幸せが重要である。家族を不幸にして投資をするのは本末転倒。住宅ローンを組んで自宅を購入する可能性がまあまああるので、個人の与信を残しておきたい。（アパートローン組んでも収益出ていれば住宅ローン組めるというが、確証は持てないので組まない）
・数百万の損失なら許容範囲。サラリーマン依存の生活から脱出することは悲願。ややリスクがあったしても法人でチャレンジしてサラリー依存から脱却できる夢を持って取り組みたい
・成功よりも成長を重視した取り組みをしたい。そう考えたとき、法人を作ったほうが多くの学びを得られると思う
・だいたい課税所得900万円くらいまでは法人よりも個人でやったほうが金銭的には得となるようだが、金銭的な得よりも成長を優先する
ということで、さっさと法人を作ってしまうのがよい気がしてきている。もちろんまだ分からないことも多いので、法人を作る手間は費用などを詳しく調べる必要があると思うが。
法人作って、なんとか黒字になるような物件を購入して、3年黒字を出す。その間は、、、現金が数百万無くなる覚悟をする必要があるだろうか。
とりあえず今はこんな感じの方針とする。もっと色々調べていこう
