あきおBlog

最近はセミリタイアを目指す過程での仕事・節約・副業・投資などについて自由に書いてます

マンション売却では「相場を作る」「仲介手数料は値引きしない」

Kindle Unlimitedで無料で読める不動産売却関連本を読み漁っています。

今日は6冊目を読みました。

 

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マンション売却7つの間違い

 

これもボリュームが少ない本で、20分くらいで読めました。

2019年に書かれている本というのもよいですね。

 

これまでに読んできた本と重複する部分はありましたが、やはり書き手が変わるとちょっと違う視点のアドバイスがありますね。そのあたりをメモします。

(%の記載はKindleのページ数のようなものを表します)

 

■22% マンションを売るというのは「手段」

まず売ろうと思った原因をちゃんと見つめ、その目的を達成する方法として売ることが最適であれば売る。最適でなければ別の方法を考えるべき。

→売ることがゴールになってしまうのは良くないですね。なぜ売るのかしっかり考えたほうがいいです。自分の場合は、

・月々の赤字を無くしてCFを改善したい。

・しかもそろそろ入居者代わって家賃が下がりそうなので赤字が大きくなるリスクを避けたい

・管理してもらっている会社が信用できない(こっそり管理費UPするし

・売却して得た現金を他の投資に回す。

といったところですね。本当の目的は忘れないようにしたいと思います。

 

■33% 引き渡しまで住宅ローンは返してはいけない

団体信用生命保険がついているので、急いで返さなくて良い。ちなみに買う人には「できるだけ借り入れをしてください」と言っている。

住宅ローンほど低金利で長期に貸してくれる金融商品はありません。キャッシュは手元に残し、借りれる分だけ借りておくほうがよいです。不安になればそのときに手元のキャッシュで返済すればいいのです。

団体信用生命保険がついているので、まあ可能性は低いですが、もし大病を患ったらローン返済がなくなるわけですからそんなに急いで返す必要は無いですよね。あと、借りれるだけ借りるというのも分かります。本物件を売却したら他のワンルームマンションかアパートなどをローン借りて購入したいのですが、、、うまく進められるかな。

 

■42% 一括査定サイトでは正確な査定は分からない

一括査定サイトが悪いとは言いません。しかし一括査定サイトは「売主が正確な査定額を知る」こととは別です。業者はどのように考えているかというと

「あー、査定依頼が来ている。良いマンションだな。これはうちで売りたい」

「でもこれ当然他社も査定出すもんな」

「とりあえず高めで出してまずはアポをとってもらおう。最終売りに出してから下げればいいし」

となる。一括査定サイトが悪いわけではなく、システム上不動産屋さんも高めの査定を出さざるえないのです。売主としてはそのあたりを考慮して利用すればよい。

→はい。すでにいくつかの本でそれについての記述は読んでます。あくまで、査定ではなくてその後の担当者を見極めることが重要だと思ってます。査定額の根拠は?どのような売り方をしていくのか?そのあたりが納得できる担当を見つけ、そこに任せるつもりです。

 

■56% 相場を作る

相場より高く売るなんて無理なのか?それは違います。相場を作ってしまえばいいのです。要は「売れた値段が相場であれば、相場を作ればいい」のです。

「取引事例法」で出た査定に10%上乗せした金額で売りに出すのです。

・不動産を探している人は、自分の希望額の10%程度であれば買えるし、探す。

・住宅ローンで買う人がほとんどなので、1割高くてもローンの支払いが10%増えるしか考えない。

・買主は買うときに値引き交渉をしてくる。値引き交渉をしてきた段階で「欲しい」心理が強いし、しかし大きな買い物なので「値引きして買った」と自分の買うことに肯定的な事象が欲しい。よって値引き幅を持つためにも10%高くする。

→これは本書を読んで一番よかった点かもしれない。他の本では「マンションはどんな不動産屋が売ったとしても相場あたりでしか売れない。同じものを買うのに不動産屋が違ったら高くても買いますか?」という記載があったが、それとは違う次元の話ですね。10%高く売ったら2,000万が2,200万で売れて、200万円も利益が乗る・・・しっかりと「取引事例法」で相場を確認し、10%上乗せして信頼できる仲介業者でじっくり売る方針としたいです。

 

■63% 専属媒介契約で売る

一般媒介では自社以外の業者も売却できると思うと、業者的には力を入れにくいです。1ヶ月で売らないといけない、という場合は一般媒介で多くの不動産に依頼して販路を広くしてもいいかもしれません。

しかし長期になってもいいから高く売りたいという方は、じっくり付き合える不動産屋をしっかり見極めて、専任で長い付き合いをされたほうがいいです。

→やはり本書でも原則は専属媒介契約を勧めていますね。もちろん最終的にはそのつもりです。それまでの間で、業者を見極めるために一括査定や一般媒介を経るかもしれませんが。

 

■71% 不動産屋がやたら一般媒介を勧めてきたら注意

不動産屋がやたら一般媒介を勧めてきたら注意。レインズへの掲載義務が無いので、売れそうな物件であれば自社で買主も見つけてきて両手で仲介手数料を得ようとする場合もあります。「他に出さなくてもうちに任せてくれたら大丈夫」などと丸め込もうとする業者もいる。

→そんなやり方まであるのか。これは知らなかった。とにかく仲介業者をしっかりと見極めるの重要。

 

■75% 仲介手数料は値引きしない。むしろ高く払ってもいい。

仲介手数料を3%か2%にする努力よりも、不動産屋さんに気持ちよく働いてもらうことのほうが金銭的価値にも影響します。

→例えば2,500万円の物件を売却する場合は

仲介手数料は3%+6万=81万円です

2%に値切ると2%+6万=56万円となります

業者が頑張ってくれたら2,450万くらいで売ってくれるかもしれないが

やる気が無ければ値下げ交渉に負けて2,400万くらいで売ってしまうかもしれません。

すると

3%なら2,450-81=2,369万円

2%なら2,400-56=2,344万円

となり、結局2%に値切ったほうが25万円損になりますね。

もちろん2%でも値引きされずに売ってくれる、なんてことはあるかもしれませんが、どちらかというと3%でがんばってもらったほうが期待値は高い気がします。

 

 

相場をしっかり確認した上で10%高く設定して「相場を作る」という点と、仲介手数料は値引きするな、というのは今のところ他の本には書かれていなかった重要な参考情報でした。

着々と知識は増えてきています。そろそろ軽く動き出してみましょうか。とりあえず一括査定サイトを使ってみるかな。

最後のページに著者と電話相談が可能との記載がありました。コンサル料が3万円とのことですが、まあ高く売れれば妥当な経費だと考えるとアリかもしれません。ちょっと考えます。

 

 

Kindle Unlimitedなら無料で読めます)