40代のさいたま大家への道

なかなか不動産投資を始められない様子を書いてます

楽待の「わたしの一棟目」シリーズが、一棟目を買えない自分の参考になる

今日は不動産投資についてあまり時間を使えないで深夜になってしまった。

ジムに行って筋トレをして、有酸素運動をした際に少し楽待の動画を見たくらい。

 

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【年収500万のサラリーマン】不動産投資で家賃年収1200万、達成までの道のりを大公開!《わたしの一棟目vol.11 しげお@さん》 - YouTube

 

2017年ごろに開始。何件も物件を探しまくって、新着物件でいいなと思ったものを常に見ていたという。自分がいいなと思ったものが、掲載からすぐになくなることが増えてきたころに「相場観が身についてきた」という自信を持てたらしい。

やはり色々努力されていて

・1か月で30冊くらいの不動産投資関連書籍を読んだ

・関係する財務、法律の知識は一通り学んだ

 

購入する際に意識したこと

・一発退場にならないように5,000万以下の築30年くらいのアパート

・旗竿地など難しい地形は無し。きれいな角地で容積率高め

・都内の自宅から30-40分くらいで行けるエリア

・銀行金利を引いて利回り10%(全然なかったけど)

・最初コケたら終わるから、かなりこだわった。妥協しないで探し続けた

 

最初の購入時の経験

・不動産屋では邪険にされた。若いし自己資金無いし持ち家ではないし

・ひたすらポータルサイトを見ていた。昼休みや朝起床後も

・仕事帰りは家に帰ってしまうと時間が無くなるのでカフェに寄り道して探していた

 

ポータルサイトでの探し方

・数日とか1か月とか残ってる物件は魅力的ではないと考え、新着物件ばかり見ていた

・新着でいいと思った物件に「いいね」をして、それを後日見るといいねが50とかになってると、自分の見る目は間違ってなかったと気づけた

・自分が見つけたときにすでにいいねが15とかになってると「自分のスピード感が遅いんだ」と思った

・繰り返していくと、自分が選らんだ物件がすぐ売れるのか放置される物件なのかだんだん分かってくる

自分が選んだ物件がすぐ売れる物件ばかりになってくると、見る目が養われた状態だということだと思った

・そのレベルまで来たら、自分のエリア・予算でこれだと思うものが出てきたらすぐ買うようにしている

 

最初の一件目

・知ってるエリアで土地勘もあった

・図面や写真何も載ってない。利回りも載ってない。変な物件載せるなーと思った

・土地勘があって見に行ったらあたりだと判断できたので、すぐ買い付け

・所有者が高齢で、元気なうちに換金したかったらしい

・満室稼働で外壁もきれいで、懸念点が見当たらなかった

・完全に運がよかったと思う。

・1割くらい自己資金を入れてノンバンクで金利4%、30年ローン

・怖いとかではなくとにかく嬉しかった。ようやく買えたと感じた

・毎月のキャッシュフローは10万半ば

・購入後すぐに水漏れ発生した。屋上に初めて登ってみたらボロボロだった。工事費用は50万円。勉強だと思った。

 

築古投資(2件目以降)

・1件目で得た家賃は全く使わないで貯めていった

・1年ぐらいしたらいい物件をまた見つけて、貯めたお金を全てつぎ込んだ

・その後は数か月に1回のペースで買えるようになった

・1棟目でコケてしまうとスピードが鈍化するので、1棟目はこだわること

・1棟目はアパート・築古・区分なんでもいいけど、自分で運営できること。家賃が毎月入ること。突発的な大きな出費が無いように

・内装がひどいことになっていた相続物件を買って100万でリフォーム

・リフォームはケチりまくり

・ジモティーで募集してすぐ応募来た。

・ただ、ジモティーで来る人の属性の悪さを感じた。メッセージで判別した

・ジモティーで決めても直接契約しない、不動産屋にお金払って不動産屋経由で契約する

・口座引き落とし必須、保証会社必須、連帯保証人などもしっかりやってる

・原状回復費用はとってない。住んでる人にリフォーム好きにやっていいと伝えると、住みながらグレードアップしてくれて出ていってくれる

・徐々に築古物件にシフトした。最低利回り20-25%くらいで考えている

・築古でも駅からの距離と日当たりは絶対にこだわる。あと擁壁・再建築不可などの物件も買わない

・不動産投資で成功したら、金銭的に余裕が出てきて、本業に対しても情熱を持てるようになった

・最終的にはまともな物件に入れ替えていきたいと思っている。

 

 

初心者にアドバイス

・今は情報がたくさんある。物件見ながら勉強も大事だけど、建物の知識や仲介業者の立ち位置、買い取り業者がどういうものか、などを知っておかないと、今(2022年時点)は危険だと思う。

・無我夢中で楽しんでやるっていうのが、一番の成功のコツかもしれな

 

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年収500万、貯金200万からでよくここまで成功したなと感じた。仕事や家庭のことで忙しい中でも昼休みや帰宅前のカフェでひたすら物件を探していたのが印象的。本を1か月で30冊読んだというのもすごい。最後で述べているが、やはり無我夢中で楽しんで取り組まれたのだろう。ここがとても重要だと感じた。

不動産投資が成功した後は金銭的に余裕が出てきて本業も楽しく趣味のようになってきたという。これはとてもうらやましい。そうなったら本業も不動産も楽しくて毎日楽しいだろうな。

 

自分も今は不動産投資について楽しんでやり始められているので、コツコツやっていきたい。本をたくさん読んで知識をつけたり、物件をひたすら探したり、というのはやっていきたい。

まあ、今持ってる物件を売ることは進めつつ、相場観を養おう。

 

楽待には「わたしの一棟目」という動画リストがある。これは面白そう。

わたしの1棟目 - YouTube