レバレッジを使うために大切なこと
・自分の使える銀行にアプローチする
・信金・信組・国金＞地銀＞メガバンク（左ほど優先）
→メガバンクは気にしなくていい。無理（最近は信金とかのほうが金利低いことが増えてる）
・キャッシュフロー＞損益計算書＞貸借対照表（左ほど優先）
→初期段階はキャッシュフローありき。キャッシュフローが出ないとデフォルトするので
→その人のステージによって買っていい物件とそうでない物件がある
・定例評価と定性評価を高める
→銀行たくさん行って、場数を踏む
・債務償還年数を理解する
・初めから大きく借りない
→最初は100万とか借りて、それをちゃんと返してるという実績を作る
・他
→サラリーマンでも借りれるかどうか。耐用年数切れでも借りれるかを聞くことが大切
ジャックとジルの話
・いかに早く始めることが重要か
・不動産は金額が低ければ10%くらいの利回りは可能。高い物件だと無理かもしれないけど
・イールドギャップ10%以上の商品しか買わない。そこにこだわっているらしい。
FIREに10年かかってしまった理由
・キャピタルゲインをとらなかったこと
・節税を考えすぎた
・初期の段階で戸建てを買ってしまったこと
質疑応答
・2023年を過ぎ、もう少しで75歳くらいの方が持ってる物件がこれから出てくる。
・今から始めるなら、そういう物件や空き家が放出されるので、それらを使うとよい。
・空き家持ちの人に、この6月ごろに固定資産税の通知が来て、8月に雑草問題が起こる。
・そのタイミングで、役所に行って「あの家の雑草が迷惑」と伝える。（誰からとは言わないでもらう）
・同時にポスティングで不動産を購入すると伝えておく
・お盆の時期に親族が集まって家族会議で「役所からクレーム来た。ポスティング来たから売ろうかな」となる。（業者も盆が終わった後に電話するらしい）
パネルディスカッション
・FIRE決めたときは年4,000万円が賃料収入
・信金飛び込みで最近は買ったりしてる
・最初は数字が無いから、プレゼンスキル上げたりすべき
・金融機関粋初めのころは何を聞かれてもうまく答えられなかったが経験積めば回答できるようにな
・歪はたくさんあるので、そこを突けばきっとFIREは近い
・これからやるなら賃貸併用中古を買ってしまうのもいいと思う
・新築で建ててすぐ売るのはとても損。HMの戸建ては100年はもつ。
・3.11のときの被害を見てもHMは全然違う
・自宅の買い方を間違えるとリカバリは難しい。逆にうまく買うとFIREは近づく
・生涯賃金2.6億、税金0.6億、住居0.5億、この住居がクリアできたらかなりFIREに近づく
・賃貸か持ち家の考えとして、インフレになるんだから、場所を間違えなければ買えば勝ち
・マンションナビとか見ること
・自宅についても、今売ったらいくらか？貸したら賃料いくらとれるか？などは常に意識したほうがよい
所感
初めて不動産投資家が集まるセミナーに参加した。ハーバード式不動産投資術を読んでネットワーキングの重要性を感じたが、まさに参加してみることで一人でやっているだけではできない経験をすることができた。
