不動産売却について学ぶためにとりあえず5冊は関連本を読んでみようと思っています。
何かについて集中して学ぼうと思ったらAmazonで検索して一気に買うのが私のスタイルです。
今回はとりあえずKindle Unlimitedに登録されている本をいくつか入手しました。
一冊目は以下です。2019年に販売された本。
タイトルが目を引きました。仲介会社大切ですよね。富山で不動産を扱うことは無いですけども。
最初に開いて気になったのが「本を読み終えるまで38分」の文字。薄いな！笑
まあ最初は読みやすい本でよかった、ということで。
筆者は東京で不動産販売を8年経験し、現在は富山で不動産仲介業をメインに行っているとのことです。
気になった記載をメモします。実際に売却推進時には読み返す予定。
（％の記載はKindleのページ数のようなものを表します）
■24%
販売価格は売主様が決定可能！
査定価格＝販売価格ではありません。お部屋の状況とお客様のご要望に応じて販売価格をご提供させていただききます。
→ですよね。仲介会社に言われたとおりに売るのではなく、自分なりに調べて根拠を理解して価格を設定したいです。
■26%
インターネット上での露出がお問い合わせ件数を増やし、早く売却する鍵となる
→仲介を依頼した会社がどこまで露出してくれるのかはチェックしたほうがよさそう
■30%
売却後に欠陥があった場合に売主が補修費用等を負担しなければいけない瑕疵担保責任が発生する場合がある。しかし、売却後5年以内に欠陥が見つかると保証が受けられるという保険がある
→調べよう。媒介契約時には仲介会社にも確認しよう。
■33%
簡易インスペクション（検査）で正確な査定金額を出すことができる。検査していると買主も安心する。ただしい評価が可能
→すでに住民が住んでる投資用マンションなのでこれは実施不可かな…
■35%
（筆者の会社は）仲介をして引き渡した際に給湯器などの故障は1年間10万円まで保証するとのこと
→これはいい。現在複数のワンルームを所有していますが、数年に1回は給湯器やエアコンが故障して5～10万円の費用が必要になります。こういう業者がいいな。。。
■36%
仲介手数料や諸費用を合算するとだいたい不動産価格の7～10%くらいかかります。
→そんなにかかるの？調べよう。そんなにかからないはず。。。
■40%
「大手だから」「知り合いの会社だから」というような安易な考えでパートナーとなる不動産会社を選んでしまうのは危険
→少し似たようなことをしようとしていました。最近付き合いのある不動産会社にお願いしようかな、と考えていました。ここは信用できるところなのですが、もう少し調べてからにしよう。
■60%
仲介会社に囲い込みされないように注意する。がんばって売ろうとしているフリをして売らないで、最後に「売れませんからウチで購入します」という流れになったら要注意。割安で買われてしまう。不動産会社が買うということは3-4割安い値段で買うということ。
→これは気をつけよう。他の会社経由で問い合わせをしてみる。1,800万で買いますと行ってくる業者がわんさかいるが、彼らは2,500万くらいで売ろうとしているのかも。
■64%
不動産業界の横のつながりは意外と強い。同じ宅建協会の不動産会社が媒介契約を一度受けていた物件は、他社では一般媒介でしか受けにくい。ただし、一般媒介だと広告費用などをかけにくい。自社で本当に売れるのかどうか分からないため。
→横のつながりは強いのか。これは富山とか田舎の場合では？東京ではどうなのだろう？
■66%
仲介手数料を値引きしてくるのは売る自信が無いことの表れ。宣伝もしてくれない可能性がある。売れないままで値下げされるという負の連鎖となる可能性がある。
やたらリフォームを勧めてくるのも注意。子会社のリフォームノルマを達成するために勧めてくる可能性あり。
仲介を得意としない会社もある。その会社のWebサイトなどをチェックすると良い。会社によって賃貸、売買仲介、分譲地販売etcなど得意分野が異なる場合がある。
→このあたりは気をつけたい
■74%
「◯◯マンション限定で探しているお客様がいらっしゃいます」のような書き方や謳い文句の広告をポスティングされても気にしない。実は単に売却物件を募集するだけの方便の場合もある
→やっぱりそういうことするんだね。甘い言葉は真意を確かめるようにしたい。
■76%
売却価格の査定方法は「取引事例比較方」「収益還元法」などある。投資マンションなら後者。高すぎる査定も低すぎる査定も要注意。
高すぎる場合は、他社を出し抜いて媒介契約を結ぶためだけに値段設定している場合がある。契約しても売れなかったら結局適正値段に下げる。
低すぎる場合は、仲介が苦手で自信が無いか、もしくは実はその不動産を自社で買い取ろうと画策してる場合がある。
→自社で買取を画策している問い合わせ電話がかなりくる。自分でも収益還元法で適正価格をある程度算出できるようにしよう。もしくは業者にどういう算出をしているか聞けるようにしよう。
■80%
物件の評価は買主の目線で考えてみることが必要
→うっかり忘れそうだけど基本的で大切な目線
■81%
売るタイミングをいつでもよいと思っていれば、少々高い値段を設定して待つことも可能。売りに出して２，３週間問い合わせが来なければ高いかもしれない。
→ある程度いつでもいいので、のんびりやって高値で売りたい。。。
■89%
売却活動の計画が大切。
→考えます
最後の以下は特に重要だと思ったので★マーク
■90%
★信用できる不動産屋がいない場合は一般媒介で試してみる
★チラシ内容はチェックしましょう
★住んでいる売り主しか分からないアピールポイントを入れるのも効果あり
■92%
★物件がどのように広告されているかは必ずチェックする
★都度状況報告してもらう。問い合わせ件数なども教えてもらう。
書かれている内容は基本的に自社PRになっているような気もしますが、仲介業を行っている企業の気持ちが分かってよかったです。こういうことを考えてるところにお願いしたいな、と思いました。
一般媒介はあまりお勧めではない、というのは業者側の本音なんでしょうね。ただ、そこはポジショントークではない情報をもっと聞きたいところ。仲介業者側の視点ではなくて売却経験者視点の本も読んでみたくなりました。ついでに言うなら買主視点の経験談の本なども読めるといいかもしれません。
まあ不動産を売却するうえで具体的に実践できそうな内容も数点あったので是非やってみたいと思います。
